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楼市,开始进入摆烂时代
来源: | 作者:茅十八 | 时间:2022-06-21 | 43 次浏览 | 分享到:




一年前,米宅发了一篇文章,说楼市全面进入交房比烂时代。

一年后的今天,楼市底线再次下沉,沉到什么程度了呢?

过去交房减配人人喊打,现在能马马虎虎按时交房已经算是幸运的了,比减配交房更出格、更没底线的事件时有发生,而停工、延期交房反而成为常态。

现在的楼市,已经从“交房比烂时代”,变成“全面摆烂时代”。


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有些开发商,在“摆烂”这条路上越走越远!

在他们眼里,减配、停工、烂尾都正常,交了房就是活菩萨。

去年年底至今,期房交付无非以下几种状态:

1、提前交付者凤毛麟角,超预期交付不到1%;

2、如期保质交付,大概占比10%;

3、小范围延期、凑凑合合减配交付,大概占比80%;

4、停工、无限延期甚至烂尾,大概占比10%;


是的,超预期交付者,不到1%;这就意味着,如今大部分的期房交付,不再有所谓情怀深种,也不再有天花乱坠般的想象空间。

售楼部买房和收房现场,那比某宝上的卖家秀和买家秀,差别更惊人。

上周,某项目交房维权现场,近百名业主控诉开发商交房减配,入户门降级、社区内绿化减配、精装品牌降级、工艺粗糙等等,总之很多地方都跟买房时的宣传承诺不符,要求重新整改。

原本这种事儿几乎每个楼盘都有,但现场一位开发商工作人员的硬气回复,彻底惹怒了业主。他说,

“现在停工烂尾的多了,这个项目能按时交房,你们应该偷着乐、烧高香,还维权傻不傻?”


你瞧,这不就是在说,减配交付就是爷,质量差维权就是在挑刺,再挑死给你看!

开发商怕死吗?怕,又不怕。

房企撑不住咋办?大不了破产呗,平平一躺四仰八叉,不努力、不出钱、不负责!

而绝大部分的风险坏账,最终还是银行背。

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现在的关键是,问题项目和问题房企太多了,银行的坏账也太多了。

全国问题项目有多少?

平均每10套房子里,就有1套不能按时交付。

来看一张图,这是全国各城市问题项目规模梳理图。


几个关键信息:

1、全国停工、延期、烂尾问题项目最多的是哪个城市?长沙!

2、即便在北京、上海、深圳、广州一线城市,也都有不能如期交付的问题项目。

3、全国问题项目,在总成交建面的占比高达10%!

全国风险房企有多少?

从2021年9月恒大首家暴雷之后,全国已经有近30家规模房企出现明确问题,或资金链崩溃、或债务违约、或项目停工烂尾。

包括但不限于以下名单:

华夏幸福、蓝光、苏宁集团、泛海、阳光100、鑫苑、新力、当代、荣盛、恒大、花样年、阳光城、阳光集团、佳兆业、奥园、世茂、富力、大发、禹洲、正荣、景瑞、龙光、融创、合景等企业。


有机构统计,这些房企涉及债券面额超过8万亿,当然还不包括商票和非标违约。

这张图,是近两年展期房企、非展期房企、房企整体的现金短债比走势和短长期有息负债比情况走势。


很明显,2020年到2021年底,房企总体的现金短债比都在一路下滑。

而债务展期的房企,现金短债比急速下滑,短长期有息负债比急速上升。

这意味着,即便暂时得到展期,眼下就要还的债务依然非常多。

银行坏账有多高?

房地产轰轰烈烈的那些年,食物链上游的银行,也确实吃尽了楼市红利。

但现在,银行就是背锅侠,一身坏账风险戳得比马蜂窝还具象。

开发商暴雷贷款还不上,坏账银行背!

买房人现金流崩溃,还不上贷款断供,坏账银行背!

地方刺激救市,首付比一降再降,坏账风险也是银行背!

看两张图。

这是26家主流银行过去两年里,对公房地产的不良贷款情况梳理。


1、浙商银行、上海银行、民生银行、平安银行、郑州银行,对公房地产贷款占比均在10%以上。

2、苏州银行、工商银行、重庆银行,对公房地产不良贷款率最高,均在4%以上。

↓↓↓过去十年商业银行不良贷款比例走势图

即便把时间轴拉长,现在的商业银行不良贷款余额和不良贷款比例,仍是近十年来的最高峰。

银行坏账率和坏账规模,已达历史巅峰。

前不久,央行金融稳定局局长孙天琦提供了一组数据:

截至2021年末,全国高风险金融机构316家,部分城商行、农商行不良贷款居高不下,甚至出现多家不良率超过15%的银行。


问题项目众多,已经不是某一个城市、某一个房企的事了。

当摆烂孤军一天天壮大,“孤军”不再,“摆烂大军”当道,那才是最可怕的事。

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更有些开发商的摆烂招数,惊闻天人!

看两个相当出格的真实案例。

案例1:某开发商,十几年如一日地吃品牌溢价,房子做的确实也不错。但最近资金出问题负面缠身,房子实在卖不动了,资金回笼困难,咋办呢?还有什么招?


5月底开始强制卖房卖车位——

公司内部压任务,每个员工都背指标——有钱掏钱买;没钱一个组的人兑钱买;再没钱就一起贷款买,反正不买就走人!

他们说——

一百多万的房子你不买,十几万的车位你还不买像话吗?

车位卖了好几年还卖不掉,你作为公司员工自己花钱买下,帮公司救救急不行吗?

你看,他们说的头头是道,有道理啊!好像哪位员工不买都要心怀愧疚后半生一样。

案例2:抱着大腿也没缓过来的green地。暴雷前夕,它在全国多个城市的项目均已停工或者烂尾很久,资金负面也是众所周知,咋去化?咋回款呢?


这位大神,直接毫不遮掩,强行拿已经停工大半年的项目促销回款。

人家另类的是,也不藏着掖着,直说项目已经停工、大概率要延期交房,所以首付分期促销,延期期间垫付首付尾款和月供。

直白点说就是,我肯定不会按时交房,但如果烂尾,只坑你首期10%的首付,断供不告你、不让你赔违约金。

普通人可能看不出来,这里面还藏一颗巨雷——

政策层面首付分期并不合规,因此“所谓首付分期”基本都是第三方平台借款,不管开发商暴不暴雷、房子烂不烂尾,你借的每一分钱都得按时还,不还人家就能告你,一告准赢!

嘿,这也太反人类了吧!这还是那些靠品牌、卖情怀、拉溢价的开发商吗?

那你看,他们摆起烂、变起脸来,比国粹川剧演员都厉害!
(本文转自网络茅十八的文章,不代表本中心观点)

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市场差,并不可怕。

任何一个行业,当几乎一半人都在“躺平摆烂”的时候,那才是最可怕、最黑暗、最糟糕的……